《Is energy efficiency capitalized into home prices? Evidence from three U.S. cities》

Author:

Margaret Walls, Todd Gerarden, Karen Palmer, Xian Fang Bak

Journal:

Journal of Environmental Economics and Management 82 (2017) 104-124

 

传统文献中分析居民购买房屋对能源效率的投资，往往会遇到非对称信息问题，购买者不能准确地观察房屋的能源效率，例如墙壁和阁楼隔离、暖气和冷气装置。为解决这个问题，联邦政府推出能源之星项目以及其他机构的绿色能源标识，消费者以此判断房屋能效信息。本文对美国奥斯汀、波特兰和三角研究区三个区域的居民住宅分析，对比有高能效标识和无标识的房屋，运用匹配算法和享乐价格法，对匹配好可用于比较的房屋，估算不同的能效标识对房价的影响。除此之外，作者比较能效标识的房价溢价水平和能源节约成本，判断能效带来的房价溢价是否合理。

 

1、引言

过去分析家庭购买节能房屋的意愿，是考虑节能节省的支出是否资本化到房屋售价中，如果可以资本化到房屋售价中，购房者下次卖掉房屋就可以收回成本。但是购房者面临信息不对称问题，他们不知道房屋的设施，因此不知道节能节省的支出，原先的机制就不成立。住房能效认证解决了信息不对称问题，美国联邦政府和州政府已经出台了一系列的节能能效认证项目，联邦政府发布了能源之星（Energy Star）项目，获得能源之星认证的房屋会比普通房屋节能至少15%，除此之外，还有能源和环境设计领导力认证（LEED）和当地机构的能效认证。

本文分析了奥斯汀、波特兰和北卡研究三角区（Raleigh-Durham-Chapel Hill）三个区域的能源之星和当地能效认证对房屋销售价格的影响，多种能效认证都会公布在房屋销售的信息中，减轻了住房市场不完全信息的问题。本文分析了2005年-2011年170000笔销售交易，运用空间匹配、倾向性分数匹配和享乐回归的方法，减少了分析能效认证对房价影响的偏误。

文章发现能源之星认证在波特兰和研究三角区会提升房屋售价2%，当地的能效认证对房价的影响比能源之星认证更大，同时，在奥斯汀能效认证对房价的影响比在波特兰的影响更大，能效认证的影响也存在地区异质性。同时文章通过节能房屋的溢价，估计了节能节省的能源支出，计算能效认证的住房节省能源支出的比例，评价能效认证是否合理。

 

2、能效认证

能源之星：该认证由联邦政府公布，随着时间标准不断更新。第一版在1995年成立，要求认证的房屋比1992年能源标准的房屋节约的能源比例超过30%，第二版在2006年后使用，添加了对暖气、通风、空调系统和照明设备的能效要求，要求节约的能源比例超过2004年能源标准的房屋15%，第三版在2011年后使用，要求节约的能源比例超过2009年能源标准的房屋15%。

当地绿色认证：当地认证规范的是州内的房屋，本文使用的是波特兰的地球优势（Earth Advantage）和奥斯汀的奥斯汀能源绿色建筑项目（AEGB）。

地球优势：要求满足能源效率、室内空气质量、资源效率、环境责任和水资源保护五个类别的标准，认证有银、金和白金的区分，该项认证要求房屋至少要满足能源之星认证的标准。

奥斯汀绿色能源项目：除能效要求外，还对房屋的材料、水资源使用和房屋设计等方面有绿色要求，同时给房屋建造商提供“绿色设计”项目培训。

 

3、数据来源

房地产数据：来源于奥斯汀、波特兰和研究三角区的房地产多重挂牌服务系统，为房地产经纪人和购房者使用，包括房屋绿色和能源认证、房屋信息。

销售数据：包括2005-2011年波特兰，2008-2011年奥斯汀和2009-2011年研究三角区这三个跨区域的房屋销售价格数据。

数据描述：删除缺失值，过高或者过低价格的房屋和距离认证房屋过远的房屋，得到的数据字段如下。

 

4、实证分析

一、数据匹配

本文需要分析能效认证对房价的影响，必须控制房屋的其他变量，保证有认证和无认证房屋可比，因此需要进行匹配。文章用logit模型计算房屋特征使房屋有能效认证的可能性，根据系数计算每栋房屋的倾向性分数（p-score），基于倾向性分数，分别使用了k最近邻、半径匹配和核匹配三个方法，匹配筛选后的结果如下表。标准偏误（SB）表示对照组和处理组数据均值的差别，根据标准偏误文章发现匹配后会得到显著的不同，也就是更精确的对照样本。

二、能效认证对房价的影响

基于享乐模型（Hedonic Model）分析能效认证对房价的影响，其中分析了i栋房屋、j个区域和t个时期，ES表示能源之星认证，Local表示当地能效认证，X表示房屋的特征，η表示地区特征。

同时也分析了同时有能源之星和当地能效认证对房价的影响，作为稳健性检验，比较原来的模型。Both表示同时具有能源之星和当地能效认证。

另一个稳健性检验是用滞后一期的空间自回归模型和享乐回归模型对比，其中W表示空间权重矩阵，X表示房屋的特征。

回归结果如下，首先比较能源之星认证和当地绿色认证，发现奥斯汀的ES系数不显著不为0，一般ES的系数都小于local的系数，这是因为当地绿色认证比能源之星认证有额外的要求。其次比较地区之间的能效认证，波特兰的认证影响小于奥斯汀，一方面波特兰的平均最高温度较低，对空调的使用少，能效节约的效果小，另一方面奥斯汀的当地认证要求屋主参加他们的绿色能源培训计划，购房者愿意参加计划表明他们更愿意为能效支付额外的费用。

第一个稳健性检验中发现具有两种认证的房屋，认证对房价的影响更大，表示多种认证代表了更大的能效优势。第二个稳健性检验发现空间自回归系数不显著，表明空间异质性不明显。

三、评价能效认证

基于之前的回归分析结果，文章尝试计算房屋实际节约的能源比例，以此评价能效认证是否合理。文章首先根据认证房屋提升房价的数额，计算每年的能源费用节约数目，在这个计算过程中，折现率取5%或者15%，分别是市场折现率和当前信用卡利率，期限取7年或30年，分别是购房者平均住在一栋房屋中的时长和常见的按揭期限，做出一个多场景下的能源费用节约支出。接下来用能源价格估算能源使用情况，最后得到不同情景下节约的能源支出占使用能源支出的比例。文章发现研究三角区能源节约占比为13%-15%，约等于Energy Star要求的能源节约比例，波特兰的能源节约比例较高，因为该地区能源支出相对较少。

 

5、结论

文章分析了美国波特兰、奥斯汀和研究三角区三个地区的能效认证对住房销售价格的影响，能效认证包括能源之星和当地的绿色认证，住房选取的是单一家庭的住宅。文章首先匹配了认证房屋和非认证房屋，再用享乐模型回归，发现在波特兰和研究三角区有能源之星认证的房屋售价相比普通房屋高2%，而在奥斯汀能源之星认证的影响不显著；另一个结论是在波特兰和奥斯汀，当地绿色认证对房价的影响要高于能源之星认证的影响；最后一个结论是波特兰的当地绿色认证对房价的影响小于奥斯汀，这是由于两地的气候因素和绿色认证的要求不同。除此之外，文章用回归结果估算每个地区认证房屋节省能源支出占总能源支出的比例，发现研究三角区能源节约比例约等于能源之星要求的比例，而波特兰的能约节约比例较高。文章的主要贡献是强调了不同房地产市场之间，能效认证对房价的影响效应的不同，不同的能效认证对房价的影响也不同。